Thị trường BĐS Hà Nội: “Loạn giá” vì đâu?

Hàng loạt dự án trên địa bàn Hà Nội đang đua nhau "bung hàng", các "cò đất" cũng đăng công khai "giá gốc" và "giá giao dịch".

"Phân phối 10 suất ngoại giao liền kề, vào ký với chủ đầu tư, Dự án Đại học Vân Canh, cạnh đường Láng - Hoà Lạc, diện tích 80 m2, giá gốc 36 triệu đồng/m2, giá giao dịch 42,2 triệu đồng/m2". Tương tự như vậy, hàng loạt dự án trên địa bàn Hà Nội đang đua nhau "bung hàng" như Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Kim Chung - Di Trạch, Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội..., các "cò đất" cũng đăng công khai "giá gốc" và "giá giao dịch".

Thực tế cho thấy, một mảnh đất, căn hộ khi tới tay được người có nhu cầu thật, nhiều khi phải qua tay dăm bảy "cầu". Vì vậy, tại Hà Nội, việc mua được nhà giá gốc là một giấc mơ xa vời của nhiều người có nhu cầu cấp bách về nhà ở.

Nhiều loại "giá gốc"

Dư luận từng xôn xao khi CTCP Xây dựng số 1 (VC1) bắt đầu bán 176 căn hộ chung cư của dự án Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 tại số 289A, đường Khuất Duy Tiến, phường Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội, với giá gốc là 28,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, người ngoài Công ty chỉ có thể mua được căn hộ tại đây với tiền "kênh" lên tới 700 triệu đồng/suất. Tại dự án Thanh Hà Cienco5 tại Quận Hà Đông, giá gốc đất biệt thự vào hợp đồng 15 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch 25,5 triệu đồng/m2; đất liền kề giá gốc là 18 triệu đồng/m2, nhưng giá giao dịch lên tới 37 triệu đồng/m2.

Chị Bích, một nhân viên Trung tâm BĐS Bảo Long (Quận Hà Đông) cho biết, các khu Văn Khê, Văn Phú, Xa La (Hà Đông) đều phải chịu giá chênh khoảng 20 - 30%. Căn hộ tòa nhà Viglacera nằm gần Trung tâm Hội nghị Quốc gia, bán giá nội bộ chỉ 29,1 triệu đồng/m2, nhưng dự kiến giá bán ra thị trường "chênh lệch" lên tới 400 - 500 triệu đồng cho một căn hộ 100 m2. Tương tự là Chung cư Megastar 409 Lĩnh Nam, giá gốc 12 triệu đồng/m2 giờ chênh lên gần 20 triệu/m2, Chung cư dự án Usilk City giá chênh lệch gần 250 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, cũng có một số dự án, giá bán thường được xác định sát với giá thị trường hơn. Đơn cử như Tổ hợp FLC Landmark Tower do CTCP Đầu tư tài chính Ninh Bắc làm chủ đầu tư, giá gốc bán công khai đợt 3 vào đầu tháng 11 vừa qua là 28,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá chào bán trên mạng đều thấp hơn, chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2. Trước đó, Ninh Bắc đã bán 2 đợt căn hộ chung cư của dự án này với mức giá 18 và 25 triệu đồng/m2. Còn tại Tòa tháp doanh nhân Hà Đông, chủ đầu tư chào bán giá gốc các căn hộ giá từ 25 đến 28 triệu đồng/m2, nhưng cùng lúc đó, trên mạng, một số người đang rao bán giá chỉ 22 triệu đồng/m2.

Đắt - rẻ do quan hệ

Lý giải vì sao một dự án BĐS lại "đẻ" ra nhiều loại giá như vậy, một chuyên gia của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng cho rằng, để có được dự án, chủ đầu tư đã phải chi phí "bôi trơn" để lo các thủ tục hành chính (mà các khoản này không thể hạch toán công khai), nên khi xây dựng giá bán phải để một "khoảng hở" nhằm "lấy lại vốn". Hơn nữa, chủ đầu tư cũng không thể "ăn một mình", nên cần có chế độ "hai giá" để ngoại giao và chia phần cho các đối tác.

Một lý do nữa là những loại dự án nêu trên đa phần chủ đầu tư là những công ty của Nhà nước đã hoặc sắp chuyển đổi sang mô hình CTCP. Loại DN này có nhiều lợi thế về đất đai, quan hệ và thường được giao những dự án vào loại "ngon ăn". Vì vậy, trên thực tế, chỉ một số đối tượng có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư như khách VIP, người góp vốn, người trong nội bộ công ty mới mua được giá gốc. Những người này có khả năng mua trọn sàn hoặc cả lô ngay từ khi dự án mới khởi công, sau đó chờ được giá mới tung hàng ra ngoài. Tới khi dự án hoàn thiện xong thì đa phần sản phẩm đều đã có chủ và người mua chỉ còn cách tìm đến các trung tâm môi giới với mức giá chênh lệch có thể lên đến hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng/suất.

Giá gốc cũng có dăm bảy loại mà chỉ có chủ đầu tư và những cổ đông lớn của dự án mới biết chính xác. Tất nhiên, với mỗi mức giá sẽ tùy thuộc vào những mối quan hệ khác nhau, cũng như mức độ tham gia vào dự án của các đối tượng liên quan và chủ đầu tư sẽ quyết định vấn đề này.

Lý giải cho thực trạng trên, một chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS không minh bạch, quá trình mua bán diễn ra vòng vèo, chủ đầu tư không công khai thời điểm và giá bán cho mọi đối tượng là lý do chính dẫn đến việc người dân không thể tiếp cận giá gốc.

Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết, từ trước đến nay, khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cho DN, chúng ta vẫn chưa áp giá thị trường vào. Vì vậy, đã có khoảng cách khá chênh lệch về giá đất, giúp DN có lợi nhuận cao. Nhưng quan điểm của cơ quan quản lý nhà nước là từ nay trở đi phải minh bạch, nghĩa là nhà đầu tư BĐS cũng như nhà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực khác, chỉ có thể có lợi nhuận thông qua việc quản lý tốt, áp dụng công nghệ tiến tiến... chứ không phải thông qua việc mua được đất với giá rẻ.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)